Comprar casa o departamento en Paraguay siendo extranjero: qué saber antes de firmar
Comprar una vivienda a miles de kilómetros de tu país, en otra moneda y con otro sistema legal, da respeto. Y está bien que lo dé: a partir de los 35 lo que se compra suele ser patrimonio, ya sea para vivir, para alquilar o para guardar valor, y un error cuesta años de ahorro.
Aquí tienes lo que necesitas saber antes de dar una seña: si puedes comprar, quién hace qué en la compra, qué riesgos tiene comprar en pozo y qué comprobar antes de firmar. Sin precios ni promesas de rentabilidad.
¿Puede comprar un extranjero?
En general, sí. Revisando la normativa, la única limitación por nacionalidad que hemos encontrado es la de la zona de seguridad fronteriza (Ley 2532/05), y se refiere a inmuebles rurales cercanos a la frontera y a personas de países limítrofes. Para una casa o un departamento en la ciudad, ese no suele ser tu problema; si te afecta o no, lo explicamos con el texto de la ley en comprar un terreno en Paraguay.
Lo que sí conviene tener claro desde el principio: comprar una vivienda no te da la residencia por sí solo. Son dos trámites distintos, salvo que entres por la vía de inversión que explicamos en invertir en Paraguay.
Cómo es el proceso: quién hace qué
En Paraguay la compraventa de un inmueble se formaliza en escritura pública ante escribano (el notario) y se inscribe en la Dirección General de los Registros Públicos, que depende del Poder Judicial. Ese registro es tu garantía final: lo que está inscrito a tu nombre es tuyo.
| Quién | Qué hace | Qué le pides tú |
|---|---|---|
| Escribano | Comprueba la situación del inmueble, redacta la escritura y la presenta para su inscripción. | Que te enseñe el informe de dominio (a nombre de quién está y si tiene hipotecas o embargos) antes de pagar nada. |
| Registros Públicos | Inscribe la propiedad a tu nombre. | La constancia de que la inscripción terminó. |
| Servicio Nacional de Catastro y municipalidad | Registran el inmueble a efectos catastrales y cobran el impuesto inmobiliario. | Que el impuesto inmobiliario esté al día y que los datos catastrales coincidan con lo que compras. |
| Inmobiliaria (si la hay) | Te enseña inmuebles y media con el vendedor. | Qué comisión cobra, a quién se la cobra y que no sustituye al escribano. |
Una idea que ahorra disgustos: el escribano trabaja para que la operación sea válida, pero no es tu asesor de inversión. Si tienes dudas sobre el precio o el estado del inmueble, eso es otra conversación y otro profesional.
En pozo o terminado: qué cambia y qué riesgos tiene cada uno
Verás muchos anuncios de departamentos «en pozo», es decir, comprados sobre plano mientras se construyen. Suelen permitir pagar por partes durante la obra. La contrapartida es el riesgo:
| En pozo | Terminado | |
|---|---|---|
| Lo que ves | Un proyecto, planos y un piloto. | La vivienda real, con sus defectos. |
| Cuándo entras | Cuando acabe la obra, si acaba a tiempo. | En cuanto se escritura. |
| Riesgo principal | Retrasos, cambios en lo prometido o que el proyecto no se entregue. | Defectos ocultos o problemas en el título. |
| Qué comprobar | A nombre de quién está el terreno, permisos de obra, historial del promotor y qué pasa si no entrega. | Informe de dominio, deudas del inmueble y estado real de la vivienda. |
Si compras en pozo, que un abogado lea el contrato antes de firmar y fíjate sobre todo en qué pasa con tu dinero si la obra se para.
Casa o departamento según tu caso
| Tu caso | Suele encajar mejor | Por qué |
|---|---|---|
| Vas a pasar temporadas fuera | Departamento | Edificio con portería y mantenimiento común: menos preocupaciones cuando no estás. |
| Llegas con hijos o con mascotas | Casa | Espacio exterior y menos normas de comunidad. |
| Quieres alquilarlo cuando no lo uses | Departamento | Es más fácil de gestionar y de alquilar amoblado. |
| Buscas tranquilidad para la jubilación | Depende de la zona | Pesa más tener sanidad, comercio y servicios cerca que el tipo de vivienda. |
Financiación: lo que se sabe y lo que no
Lo que no se sabe: no hemos encontrado ninguna fuente pública que explique si los bancos paraguayos dan hipotecas a extranjeros y en qué condiciones. Si la necesitas, pregúntalo directamente al banco y cuenta con que te pedirán residencia, ingresos demostrables y una cuenta abierta (lo contamos en abrir una cuenta bancaria).
Lo que sí se sabe: Che Róga Porã es el programa público de crédito para vivienda que gestiona la Agencia Financiera de Desarrollo. Según su web, es para la primera vivienda, los créditos se dan exclusivamente en guaraníes y se accede a través de bancos, financieras y cooperativas habilitados. Tiene una línea para paraguayos que viven en el exterior, pero no dice si admite a extranjeros residentes: ni los incluye ni los excluye. Si te interesa, pregúntalo en una entidad habilitada. Y no lo plantees como vía de inversión: no está pensado para eso.
Dónde mirar: Asunción, Encarnación y Ciudad del Este
Asunción y alrededores
Es donde está la mayor oferta, la administración y los servicios. Si vas a vivir allí, empieza por vivir en Asunción, con las zonas por perfil. Las búsquedas de compra también se extienden a ciudades del área metropolitana, como Luque, y a localidades cercanas como Areguá o Atyrá, que aparecen en las búsquedas de quien quiere más espacio y más calma.
Encarnación
Es la ciudad que más aparece en las búsquedas de «departamento en pozo» fuera de Asunción, por la oferta que se ha construido frente al río Paraná. Es más pequeña y tranquila: en nuestro selector de ciudades puntúa algo mejor que Asunción en seguridad y peor en transporte y en espacios de trabajo. Si lo que te atrae es una obra nueva en la costanera, aplica todo lo dicho sobre comprar en pozo. Cómo es la ciudad en verano y el resto del año, el cruce a Posadas y qué mirar en vivienda lo tienes en vivir en Encarnación.
Ciudad del Este
Gira en torno al comercio y está pegada a la frontera con Brasil. Tiene sentido si tu actividad está allí; como destino para vivir con calma, en nuestro selector de ciudades es la que peor puntúa en seguridad de las tres. Su cercanía a la frontera hace que, en terrenos y campo, debas leer lo que dice la ley de la zona fronteriza en comprar un terreno.
Costes e impuestos de la compra
No damos cifras porque cambian y dependen de cada operación, pero sí la lista de lo que conviene presupuestar aparte del precio:
- Los honorarios del escribano y los gastos de escritura e inscripción.
- Los impuestos y tasas que gravan la transferencia (pregunta al escribano cuáles corresponden a cada parte).
- La comisión de la inmobiliaria, si la hay, y quién la paga.
- El impuesto inmobiliario anual, que cobra la municipalidad.
- Si compras para alquilar, lo que supone fiscalmente cobrar esas rentas.
Para ver cómo encaja la compra en tu presupuesto mensual, usa la calculadora de coste de vida, y para la parte fiscal, el mapa fiscal simple.
Lo que más se pregunta
Son búsquedas reales que Google sugiere al escribir sobre este tema desde Paraguay, España y Argentina (consultadas el 14 de noviembre de 2026). Las respondemos una a una.
«comprar casa en paraguay desde españa»
«comprar casa en paraguay en euros»
«cuanto cuesta comprar un departamento en paraguay»
«requisitos para comprar una propiedad en paraguay»
«departamentos en pozo asuncion paraguay»
«departamentos en pozo en encarnacion paraguay»
«comprar casa en luque paraguay»
Lista de comprobación antes de dar una seña
Una seña es dinero que puedes perder. Antes de entregarla:
- 1Que el escribano te enseñe el informe de dominio: a nombre de quién está, hipotecas, embargos o litigios.
- 2Que quien vende sea el titular, o tenga un poder vigente para vender.
- 3Que el impuesto inmobiliario y los servicios estén al día.
- 4Que lo que ves (metros, linderos, plantas) coincida con lo que figura en Catastro y en el título.
- 5Si es en pozo: a nombre de quién está el terreno, permisos de obra y qué pasa si no se entrega.
- 6Que la seña quede por escrito, con lo que pasa con ella si la operación no sigue adelante.
- 7Que sepas en qué moneda pagas y cómo vas a mover el dinero hasta Paraguay.
- 8Que tengas presupuestados los costes de cierre, aparte del precio.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en Paraguay?
En general, sí. La única restricción por nacionalidad que hemos encontrado en la normativa es la de la zona de seguridad fronteriza (Ley 2532/05): afecta a inmuebles rurales situados a menos de 50 km de la frontera y solo a personas de países limítrofes, con excepciones. Para una vivienda urbana, confirma tu caso con el escribano antes de firmar.
¿Hace falta tener la residencia para comprar una vivienda?
No hemos encontrado ninguna norma que exija la residencia para comprar una vivienda urbana. Lo que sí te pedirá el escribano es identificarte y, según el caso, datos fiscales. Pregúntale antes de la firma qué documentos necesita de ti y si tienen que estar apostillados.
¿Es seguro comprar en pozo en Paraguay?
Puede salir bien, pero el riesgo es mayor que en una vivienda terminada: que la obra se retrase, que cambie lo prometido o que el promotor no termine. Comprueba a nombre de quién está el terreno, los permisos de la obra, cómo se ligan los pagos al avance y qué pasa si el proyecto no se entrega. Que lo revise un abogado o un escribano antes de firmar.
¿Dan hipoteca a extranjeros en Paraguay?
No hemos encontrado ninguna fuente pública que explique en qué condiciones prestan los bancos paraguayos a extranjeros para comprar vivienda. Pregúntalo directamente al banco. El programa público Che Róga Porã es otra cosa: crédito para la primera vivienda, en guaraníes, y su web no aclara si admite a extranjeros residentes.
¿Comprar una vivienda da derecho a la residencia?
Por sí sola, no te da la residencia. Desde abril de 2026 existe el Investor Pass, que permite pedir la residencia permanente directamente con una inversión mínima en inmuebles o en bolsa. Lo explicamos en la página sobre invertir en Paraguay.
Cuéntanos qué buscas en Paraguay
Estamos cerrando acuerdos con profesionales en Paraguay (inmobiliarias, escribanos, asesores). Déjanos tu caso y te escribimos por correo cuando tengamos un contacto adecuado para ti. Sin coste y sin compromiso.
Guía paso a paso · 97 US$
Residencia en Paraguay paso a paso
Si además vas a tramitar la residencia, la guía te dice qué papeles llevar desde tu país y qué hacer cada día en Paraguay.
Diginomadas no es inmobiliaria, agencia de viajes, aseguradora ni asesor legal, fiscal o financiero. Ponemos en contacto con profesionales independientes y podemos recibir una comisión de ellos, sin coste adicional para ti. El servicio, el precio y el contrato son entre tú y el profesional. La información de esta página es orientativa y no sustituye el asesoramiento profesional.
